La gran duda que muchos vendedores tienen es cuál sería su situación tributaria después de vender un piso, y cómo afectarían los impuestos si desean comprar un piso nuevo con ese mismo dinero. Existen dos grandes impuestos, el Impuesto a la Compraventa –que declaras en tu ejercicio fiscal- y el Impuesto a la Plusvalía Municipal, que cambia según cada autoridad municipal. Los impuestos se calculan en base al incremento patrimonial del valor de lo vendido. Esto es, la diferencia entre el precio al que lo compraste y el precio al que lo vendiste.

Ahora bien, hay muchos casos en los que puedes conseguir exenciones en este impuesto, para evitar pagos innecesarios. Incluso si no consigues una exención, también existe la posibilidad de reducir los impuestos de plusvalía. Si vendiste tu piso para comprar otro, el primer paso es demostrar legalmente que esas son tus intenciones para poder reinvertir el dinero de la venta en la compra de tu siguiente hogar.

Puntos a tener en cuenta para vender un piso para comprar otro

Para poder realizarlo, primero debes saber responder claramente las siguientes preguntas:

¿El piso que planeas vender o vendiste es tu vivienda habitual?

La definición de vivienda habitual, es aquella que ha sido tu residencia durante un plazo continuo de al menos tres años. En el caso de que tu piso haya sido recientemente adquirido, tendrías que haberla habitado al menos 12 meses.

Existen algunas consideraciones especiales para considerar una vivienda como habitual, no habiendo transcurrido los mencionados tres años: si existen situaciones que exijan que cambies tu domicilio, este sería el caso si ha crecido la familia; si vas a contraer matrimonio, o por el contrario, si se ha decidido la separación del matrimonio; si has aceptado un traslado laboral; si has logrado conseguir tu primer empleo, o has cambiado de empleo. Si el piso era tu vivienda habitual, puede que califiques a exenciones de impuestos por la compra de tu siguiente piso.

¿Qué es la ganancia patrimonial? ¿Cómo se calcula?

La ganancia patrimonial es la cantidad sobre la que se imputa el impuesto que deberías pagar. Esa cantidad se calcula aplicando la diferencia entre el valor por el que se vende el inmueble y el valor por el que se adquirió en su momento. Aplican además un ajuste por coeficientes que cambian de una comunidad autónoma a otra. Como contribuyente, estarías obligado a pagar siempre y cuando se haya tenido ganancia patrimonial, es decir, que haya obtenido un beneficio por dicha venta.

¿Qué implica la reinversión de la vivienda habitual?

Si quieres vender un piso para comprar otro, este sería tu caso. La reinversión se refiere a que destines la totalidad o parte del dinero que obtengas por la venta de tu piso actual a la compra de tu nuevo piso.

Pero esto no es lo único. Existen una serie de requisitos obligatorios que se deben cumplir para que pueda darse la exención de impuesto a la compraventa de inmuebles. En concreto, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:

• Que estés vendiendo tu vivienda habitual.
• Que compres tu nueva vivienda habitual, llamada reinversión, antes del cumplimiento de determinados plazos. Específicamente el plazo es de dos años contados a partir de la venta. Si la ganancia es mayor que la cantidad que reinviertes en la compra de tu nuevo piso, la exención es parcial, es decir, se gravará sobre la cantidad que no reinviertas.

• Si en los dos años anteriores a la venta de tu piso, has comprado una nueva propiedad que ahora es tu vivienda habitual, no tendrás que pagar a Hacienda por el beneficio obtenido en la venta. Esto es así aún si no destinas la ganancia a amortizar el préstamo de tu nueva vivienda.
• Si ya has cumplido los 65 años, o te encuentra en situación de dependencia severa o de gran dependencia, no tributarás por la ganancia patrimonial que obtengas por venta de tu vivienda habitual. Si estás casado y de la pareja solamente uno alcanza a tener 65 años, la exención únicamente se aplicará a la mitad de la ganancia lograda.

Existen otros impuestos a la venta de mi piso, ¿aplica también la exención por reinversión en vivienda habitual?

Además del impuesto a la compraventa de bienes inmuebles, estarás sujeto al pago del Impuesto de Plusvalía Municipal. Este impuesto grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), tiene carácter municipal y depende del aumento de valor que experimentó el piso durante el tiempo en que has sido su propietario.

Este incremento (o no) del valor se recalcula cada vez que el inmueble se transmite, sea por venta, herencia u otras causas. A diferencia de lo que sucede con el IRPF, la reinversión de vivienda habitual no aplica como exención en la ley reguladora de la plusvalía municipal y, por lo tanto, la operación de venta sí está sujeta al pago de este impuesto. Independientemente de si quieres reinvertir en otro piso, desde el año 2018 aplican nuevos cálculos en el Impuesto de Plusvalía Municipal, por lo que tal vez puedas aplicar a estas exenciones.

¿Cuándo declarar la reinversión en vivienda habitual?

Luego de establecer si aplicas o no para el beneficio de exención, y hasta qué punto, es tiempo de formalizar esto en tu declaración fiscal.

Así, debes declarar tu intención de reinvertir al cierre del año fiscal en el que vendiste tu piso. Si la reinversión no se realiza en el mismo año en que suceda la venta de tu piso, es obligatorio que hagas constar la intención de reinvertir en la declaración del año en ejercicio en el que obtengas la ganancia.

Ahora bien, el cumplimiento de este deber formal no tiene carácter sustancial u obligatorio a la hora que decidas aplicar a la exención del tributo por reinversión. Lo importante es que cuando apliques a la exención, no exista incongruencia en los datos aportados en la declaración de ese año fiscal o de los siguientes.

Como podrás ver, la venta de un piso no es tan complicada, sobre todo si cuentas con el apoyo de expertos dispuestos a orientarte en cada paso del camino.