El contenido del Registro de la Propiedad es público para todo aquel que tenga un interés legítimo en conocer su contenido, pero ¿sabemos acceder a esta información sobre los inmuebles?

Has visto una casa que te encanta, te ves ya viviendo en tu nuevo hogar y estás deseando dar todos los pasos para la compra, pero aparecen las dudas.

“¿Cómo puedo comprobar que esta persona es la auténtica propietaria del piso? ¿Y si son varios propietarios y debo confirmar el acuerdo de vender con cada uno de ellos? ¿Si es una herencia, está ya aceptada y adjudicada y cambiado el titular en el Registro de la Propiedad? ¿Y si existe una carga muy elevada? ¿Existe algún embargo sobre la vivienda por deudas del propietario que le impida venderla libremente?

La mayoría de estas dudas que nos surgen en la compra de una casa pueden solucionarse obteniendo una nota simple del Registro de la Propiedad.

¿Para qué sirve una nota simple?

La nota simple es un documento informativo del contenido del Registro de la Propiedad en relación con un inmueble determinado. Aunque no cuenta con el carácter de certificado ni da fe del contenido del Registro, es un análisis fiable de lo que figura en él en relación con ese inmueble en un momento determinado, dando seguridad a la compra de tu nueva casa.

En la nota simple podrás comprobar si la persona que está vendiendo el inmueble es el verdadero propietario registral, en qué proporción lo es, qué cargas gravan el inmueble, los metros cuadrados según Registro, usos permitidos, si tiene carácter de Vivienda de Protección Oficial, los anexos (garajes, trasteros…), derechos de uso de terrazas, la cuota de participación en la comunidad, etc.

¿Cómo sacar una nota simple del Registro de la Propiedad?

Como hemos visto, el estudio jurídico de la propiedad es un interés legítimo que nos da derecho a solicitar una nota simple del Registro. Así, si tenemos interés en adquirir un inmueble será recomendable sacar una nota simple para confirmar que todo está correcto.

A pesar de que existen muchas páginas y empresas online que tramitan este tipo de solicitudes, puedes solicitarla tú mismo, como particular, directamente del Registro de la Propiedad, siendo esta la vía más barata y rápida de obtener una nota simple, puesto que no se te cobrarán gastos de gestión ni se realizarán labores de intermediación que puedan retrasar la obtención de la nota. Esta solicitud de nota simple directa del Registro podrás formularla presencialmente en el Registro de la Propiedad que corresponda o bien de forma online a través de la página oficial del Colegio de Registradores https://www.registradores.org/.

¿Cómo interpretar una nota simple?

Ahora que ya tienes ante ti la nota simple de la vivienda o local que te interesa, es importante leerla detenidamente. Sin embargo, ante un ojo no experto en análisis de este tipo de documentación, puede resultar una maraña de palabras y títulos que nos hacen pensar en lo peor. No te asustes, simplemente vamos paso por paso.

En primer lugar, encontraremos la descripción de la finca o inmueble: dirección y linderos, metros cuadrados registrados, anexos y cuota de participación si está en régimen de Propiedad Horizontal. A continuación, encontraremos los titulares actuales, el CRU o Código Registral Único y también los títulos de adquisición.

¿Qué significan las cargas y afecciones que aparecen en la nota simple?

Tras esto, vienen las cuestiones algo más controvertidas. Las más habituales son:

• Hipotecas. Aquí aparecerán también las ampliaciones y novaciones de hipotecas. Recuerda que la hipoteca grava el inmueble en garantía de una obligación dineraria, de la que responde en caso de impago, por lo que es importante que las hipotecas queden canceladas antes de adquirir tu nueva casa.
• Servidumbres. Son derechos reales de otras personas o inmuebles sobre la vivienda. Pueden ser servidumbres de paso, de luces, de vistas… Ojo, las servidumbres que establece directamente la Ley no aparecerán en el Registro.
• Pactos entre particulares que afecten a la disposición sobre el inmueble, como: los pactos de reserva del dominio, condiciones resolutorias impuestas en casos de venta con pago de precio aplazado, opciones de compra concedidas a inquilinos o a terceras personas… En estos casos es importante conocer las vicisitudes de la relación y obtener las renuncias de derechos expresas por los titulares de los mismos.
• Notas Marginales. Suelen hacer referencia a obligaciones de pago por las que ese inmueble puede ser embargado. Las hay de distintos tipos: afecciones fiscales por liquidación de determinados tributos, ejecuciones hipotecarias, afección al reintegro de subvenciones o derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración Pública en el caso de Viviendas de Protección Oficial (VPO). Es importante obtener los justificantes necesarios para poder comprobar que estas situaciones ya han sido resueltas.
• Anotaciones Preventivas. Estas también pueden ser de distintos tipos: embargos, secuestros, prohibiciones de disponer… Nuestra recomendación en este caso es que te pongas en las manos de un profesional que pueda evaluar detenidamente el riesgo de la operación, ya que estas anotaciones pueden suponer en ocasiones el cierre del Registro y, por tanto, la imposibilidad de inscribir tu propio título.
• Las agencias se hacen normalmente cargo de preparar la nota simple antes de poner a la venta un inmueble.